Entre les deux derniers recensements (2006 et 2011), la croissance de la population dans l’agglomération montréalaise a été de 5,2%, surpassant largement la moyenne provinciale de 4,7%. Sans surprise, le nombre de nouvelles mises en chantier de logement a augmenté de façon notable. La capacité des promoteurs immobiliers à répondre à une demande accrue est par contre limitée par de nombreux obstacles réglementaires. Dans la mesure où ces contraintes affectent négativement le nombre de nouvelles constructions, le coût du logement augmente et absorbe une portion plus importante des gains salariaux souvent attachés aux grandes villes, plus prospères et plus productives. Cet effet est bien documenté dans les métropoles américaines, où des difficultés à obtenir des permis de construction ou des règlements de zonage prohibitifs se traduisent par une hausse importante du prix du logement dans les agglomérations en forte croissance.

En bref, si des politiques de planification urbaine prudentes sont souhaitables, des obstacles réglementaires et des frais afférents élevés peuvent avoir des répercussions importantes sur le niveau de vie des citadins.

Dans un sondage national mené auprès des constructeurs et promoteurs immobiliers, l’Institut Fraser a recueilli des données sur les effets de la réglementation sur le développement résidentiel dans les municipalités canadiennes. Le sondage a notamment produit des estimations sur la durée et l’incertitude des délais d’approbation des projets résidentiels, leurs coûts et frais, le rôle des conseils municipaux et des groupes locaux et les effets des règlements de zonage. Les résultats indiquent des variations importantes entre les villes de la région montréalaise.

Le temps requis pour obtenir un permis de construction est de plus de douze mois en moyenne à Montréal et de moins de cinq mois à Longueuil. Une divergence de cette ampleur est préoccupante, car des délais d’approbation excessifs pour les projets de construction résidentiels peuvent creuser un écart important entre l’offre et la demande des logements neufs.

De plus, des coûts de conformité élevés, tels que des frais administratifs et légaux, augmentent le coût de la propriété résidentielle, ajoutant presque 13 000 $ par nouvelle unité de logement construite à Laval. On observe cependant que ces coûts sont inférieurs à 5 000 $ dans plusieurs banlieues, notamment à La Prairie et à Mirabel.

Le fardeau administratif peut être exacerbé par des modifications fréquentes de zonage qui engendrent un climat d’incertitude autour des questions de planification et de réglementation dans une municipalité. Les résultats de notre enquête suggèrent que des modifications aux règlements de zonage sont nécessaires pour accommoder la moitié du développement résidentiel à Montréal et Laval, et nettement moins (21%) à Terrebonne. Ces modifications rajoutent 6 mois, en moyenne, aux délais d’approbation à Montréal.

S’ils ont souvent de bonnes intentions, les conseils municipaux et groupes citoyens peuvent par contre sous-évaluer les besoins des nouveaux arrivants, surtout dans un contexte de migration des Canadiens vers les principaux pôles urbains. Notre sondage national révèle que l’opposition de nombreux groupes au développement résidentiel a tendance à être plus forte dans les villes où la valeur du parc  immobilier est plus élevée et moindre dans les municipalités où les habitations résidentielles sont plus abordables. Par exemple, les mouvements citoyens et conseils municipaux ont moins tendance à mettre des bâtons dans les roues de la construction résidentielle à La Prairie, Mirabel, Joliette et Terrebonne tandis que leur opposition est beaucoup plus forte à Laval.

Montréal et Laval, qui forment le cœur de la région métropolitaine, présentent dans l’ensemble les obstacles réglementaires à la construction résidentielle les plus difficiles à surmonter. Plusieurs banlieues, comme Terrebonne et Blainville, offrent par contraste des régimes réglementaires plus fluides et efficaces et des taux de croissance bien supérieurs à la moyenne régionale. Assouplir le processus réglementaire dans le domaine de la construction résidentielle permettrait d’améliorer le niveau de vie et la compétitivité économique du Grand Montréal.